Beleggen in vastgoed wordt steeds populairder, maar hoe werkt dat dan voor de belastingen als je panden gaat verhuren? Voor je gaat investeren in het kopen van panden is het wel handig om te weten hoe het nu in zijn werk gaat. Ik leg je de basis graag uit.

Over je vermogen wordt in box 3 belasting geheven. Onder dit vermogen vallen ook panden en dus heeft het houden van panden gevolgen. In box 3 betaal je belasting over je bezittingen minus je schulden. Maar nu gaat het nu in zijn werk?

Panden verhuren een onderneming?

Als je panden verhuurt kan dit een onderneming zijn. Dit is afhankelijk van hoe actief jij de panden verhuurt. Als jij veel voor je huurders doet en heel actief bij het pand betrokken bent doordat je bijvoorbeeld schoonmaakwerkzaamheden doet kan dit pand toch een onderneming zijn. Dit betekent dat jij belasting moet betalen over de verhuuropbrengsten van het pand. Als dit het geval is, dan valt het pand niet meer in box 3, maar wordt dit verplaatst naar box 1. Over de waarde van het pand betaal je geen belasting meer, maar wel over de verhuuropbrengsten. De belasting in box 1 is een stuk hoger dan de belasting in box 3. Daarom is het ook aan te raden om niet te actief betrokken te zijn bij een woning.

Panden verhuren in box 3

Als je panden verhuurt en er verder niet heel veel mee doet, dan mag je dit pand dus in box 3 laten vallen. Dit betekent dat je geen belasting hoeft te betalen over huuropbrengsten. Je betaalt belasting over de woz waarde van de woning minus de hypotheek. Met de betaalde rente hoef je in dit geval niks te doen, daar doet box 3 namelijk niks mee. Als je wilt weten hoe box 3 werkt, dan raad ik je aan dit artikel te lezen.

Deel van het huis verhuurd

Als je een deel van je eigen woning gaat verhuren dan gelden hier eigen regels voor. Het kan zijn dat het onbelast is als je aan de voorwaarden van de kamervrijstelling voldoet. Beide scenario’s leg ik aan je uit!

Kamerverhuurvrijstelling

Als je slechts een deel van de woning verhuurt dan kan je in aanmerking komen van de kamerverhuurvrijstelling. De voorwaarden hiervoor zijn:

  • Het verhuurde deel mag niet worden aangemerkt als zelfstandige woning;
  • De huurder stond de gehele huurperiode op jouw adres ingeschreven bij de gemeente;
  • De verhuur was niet van korte duur, aan bijvoorbeeld vakantiegasten; en
  • Het ontvangen bedrag aan huur is niet hoger dan €5.711 (2022) voor het gehele jaar.

Indien je aan deze voorwaarden voldoet betekent dit dat:

  • Je de inkomsten niet op hoeft te geven
  • Het eigen woning forfait blijft gelden over de gehele woning in box 1
  • De volledige hypotheek rente aftrekbaar is in box 1

In een latere blog ga ik verder in op de eigen woning regeling.

Geen kamerverhuurvrijstelling

Indien je niet aan de bovengenoemde voorwaarden voldoet mag je geen gebruik maken van de kamerverhuurvrijstelling. Dat is jammer, maar gelukkig is er nog een optie waardoor je niet over de verhuuropbrengsten hoeft af te rekenen. Je kan namelijk ook een deel van de woning en de hypotheek naar box 3 verplaatsen. Hierdoor heb je minder hypotheekrente aftrek, maar met de lage rentes die we momenteel hebben loop je dan weinig voordeel mis.

Voorbeeld

Stel jij verhuurt 1/10 deel van je woning aan vakantiegasten en de woning heeft een woz waarde van €300.000 met een hypotheek van €200.000 en een een hyptoheekrente van €6.000. Je voldoet niet aan de voorwaarden, want een vakantiegast is een tijdelijke verhuur. Dan gaat het als volgt:

Eigen woning in box 1:

  • Woz-waarde: €270.000
  • Hypotheek: €180.000
  • Hypotheek rente: €5.400

Woning in box 3:

  • Woz-waarde: €30.000
  • Hypotheek: €20.000
  • Verhoging box 3: €10.000

Of je vermogensbelasting moet betalen over de woning is afhankelijk van de verdere bezittingen. Heb je verder geen of weinig spaargeld dan hoef je in dit geval geen extra belasting te betalen. Je hebt enkel €600,- minder hypotheekrente aftrek. Ook hier ga ik in een andere blog nog verder op in, maar dit betekent niet dat je €600 meer belasting betaalt ;). Het voordeel is een stuk lager.

Volledige panden verhuren

Indien je een volledig pand verhuurt dan werkt het weer anders dan als je een deel van het pand verhuurt. Hierbij is het van belang of het pand per 1 januari van het jaar verhuurt is en tegen welke prijs dat was.

Leegwaarderatio

Als je het pand per 1 januari verhuurt hebt, dan mag je de leegwaarde ratio toepassen. Bekijk hier de percentages die daarbij horen. Dit zorgt ervoor dat de woz-waarde van het pand lager wordt, waardoor je minder belasting hoeft te betalen over het huis. Indien het een ongebruikelijke huur is omdat bijvoorbeeld je kind in de woning woont, dan geldt het percentage van 62%. In de andere gevallen kan je gewoon de tabel gebruiken.

 

Voorbeeld

Stel jij verhuurt een volledige woning aan een willekeurige derde. De woning heeft een woz waarde van €300.000 met een hypotheek van €200.000 en de huuropbrengsten zijn €18.000 voor een jaar. 

Woning valt in box 3:

  • Woz-waarde: €300.000
  • Verhouding huurprijs/Woz-waarde: €18.000/€300.000*100%= 6%
  • 6% -> 78%
  • 300.000*78%=234.000

In box 3 geef je dan bij de waarde van de woning een bedrag van €234.000 op. De hyptoheek van €200.000 valt ook volledig in box 3. In dit geval heb je dan dus een positief box 3 saldo van de woning van €34.000. Afhankelijk van de overige bezittingen moet je hier wel of geen belasting over betalen.

 

Pand niet verhuurt per 1 januari

Indien je pand niet verhuurt is per 1 januari of indien het gaat om een bedrijfspand mag je de leegwaarderatio niet toepassen. Als we dan het voorbeeld nemen zou je gewoon €300.000 moeten opgeven bij de woz-waarde van het pand. Gelukkig is dit nog steeds goedkoper dan de woning in box 1 te laten vallen. Daarnaast mag de hypotheek ook in mindering worden gebracht, waardoor er per saldo nog een bedrag over blijft van €100.000. Indien je een fiscaal partner hebt hoef je niks aan belasting te betalen als je enkel een pand hebt en anders moet je er wel over afrekenen.

In een notendop is dit hoe het werkt met de belasting waar je rekening mee moet houden voor het verhuren van panden. Heb jij hier hulp bij nodig? Neem dan vooral contact met mij op, want ik help graag. Indien je vragen hebt mag je ze hieronder stellen of kan je contact opnemen via de emma@www.emmastaxlaw.nl

Kan jij wel wat hulp gebruiken bij jouw boekhouding en belastingaangiften? Dan kan je hier een gratis kennismakingsgesprek inplannen.

×

Hoe kan ik je verder helpen?

× Hoe kunnen wij jou helpen?